Czy na ograniczonym prawie rzeczowym jakim jest spółdzielcze prawo do lokalu można ustanowić ograniczone prawo rzeczowe w postaci użytkowania?

Darowizna własności lokalu mieszkalnego często w praktyce jest łączona ustanowieniem dożywotniego i bezpłatnego użytkowania tego lokalu przez darczyńcę. Ma to na celu zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych obdarowującego w obliczu nowej rzeczywistości własnościowej.

Częstym pytaniem jest to czy można podobnie się zabezpieczyć przenosząc spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Kwestia obciążania ograniczonym prawem rzeczowym innym ograniczonym prawem rzeczowym była źródłem wielu dyskusji i niejasności w prawie. Dopiero po orzeczeniu Sądu Najwyższego przyjęto jasną regułę – ustanowienie użytkowania na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu nie jest dozwolone.

W świetle postanowienia Sygn. akt V CSK 549/11 należy przyjąć następujące założenia:

  1. Zgodnie z art.art. 244 § 1 i 252 k.c. użytkowanie należy do zamkniętego katalogu praw rzeczowych i charakteryzuje się używaniem rzeczy i jednoczesnym pobieraniem pożytków. Użytkowanie może obejmować też prawa, chociaż nie zostały dokładnie określone. Skoro zaś do użytkowania prawa stosuje się odpowiednio zasady użytkowania rzeczy, zatem prawa te muszą umożliwiać korzystanie z rzeczy i pobieranie z niej pożytków.

  2. Spółdzielcze prawo do lokalu również jest ograniczonym prawem rzeczowym posiadającym odrębne uregulowania, na mocy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przede wszystkim jest to prawo zbywalne i dziedziczne. Jednakże ta cecha nie definiuje także prawa do obciążania. Zmiana podmiotu władającego prawem do lokalu stanowi zmianę beneficjenta. W innym wypadku obciążenie lokalu stanowiłoby obciążenie własności spółdzielni (do której wieczystoksięgowo i formalnie należy lokal).

  3. Prawo spółdzielcze przewiduje że zmieniający sposób korzystania lub przeznaczenie lokalu, wynajem lub bezpłatne używanie wymaga zgody spółdzielni. Tym samym widać ograniczone w dysponowaniu prawem do lokalu, także i w decydowaniu o sposobie pobrania pożytków. Ponadto zabezpiecza w daleki sposób interesy właściciela realnego. Wywnioskować z tego można, że obciążenie użytkowaniem stałoby w sprzeczności z art. 17 (16) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

  4. Brak jest takiego uregulowania, które wskazywało by wprost możliwości obciążenia spółdzielczego prawa do lokalu, podobnego do rozwiązań z hipoteką. Zatem należy się odwołać do charakteru obciążanego prawa i przepisów szczególnych, sprawdzając przy tym czy nie powstaje sprzeczność z ochroną uprawnień właściciela.

  5. I finalny argument prowadzący do tego, że użytkowanie zawiera w sobie używanie rzeczy, ale ze względu na osobiste zamieszkiwanie brak elementu poboru pożytków. Zatem takie użytkowanie bez możliwości pobierania pożytków stanowiło by nową kategorię ograniczonych praw rzeczowych. Stało by to w sprzeczności z zasadą katalogu zamkniętego odnośnie praw rzeczowych.

Reasumując argumentację Sądu Najwyższego trzeba stwierdzić że obciążenie użytkowaniem w takiej sytuacji prawnej nie może mieć miejsca.

 

 

Kategorie: U NOTARIUSZA,