Najem okazjonalny w praktyce

Forma okazjonalnego wynajmu lokali to już nie jest nowość w obrocie, jednakże wciąż jest relatywnie mało znana. Została wprowadzona aby ułatwić wprowadzenie na rynek wynajmu, mieszkania posiadane przez prywatnych właścicieli, oraz chronić ich prawa.

Najem tego rodzaju jest zarezerwowany z jednej strony dla osób fizycznych, nie prowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmu. Najemcą jednakże może być osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, co wynika z nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów. Przedmiotem najmu okazjonalnego mogą być wyłącznie lokale mieszkaniowe (zatem nie użytkowe w rodzaju garażu, magazynu, etc).

Umowa tego rodzaju musi być sporządzona w formie pisemnej. Ponadto musi być umową terminową a nie na czas nieoznaczony. Termin wynajmu nie może przekraczać 10 lat. Niemniej jednak umowa taka może zostać rozwiązana w drodze wypowiedzenia w przypadkach wskazanych w umowie (np. nie płacenie czynszu lub nieprzestrzeganie regulaminu budynku).

Gdy umowa zostanie sporządzona, najemca powinien u notariusza złożyć w formie aktu notarialnego, oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egekucji w zakresie opróżnienia i zwrotu lokalu. W oświadczeniu tym musi się znajdować adres lokalu zastępczego do którego zostanie wyeksmitowany. Właściciel tego „zastępczego lokalu” winen dla ważności aktu wyrazić zgodę na zamieszkanie w tymże lokalu przyszłego najemcy i osób z nim mieszkających. Oświadczenie takie może być na żadanie wynajmującego załączone z podpisem notarialnie poświadczonym. Kto pokryje koszty notarialne ustalą strony umowy najmu.

Akt notarialny z oświadczeniem będzie stanowił załącznik do umowy, którą wtedy należy opatrzyć podpisami stron.

Wynajmujący ma czas 14 dni liczonych od daty rozpoczęcia najmu, na zgłoszenie zawarcia umowy do własnego Urzędu Skarbowego. Razem z tym może dokonać wyboru rodzaju opodatkowania przychodu z wynajmu. Może rozliczać je rocznie na zasadach ogólnych, jak przy podatku PIT, może też wybrać formę zryczałtowaną.

Rozliczenie na zasadch ogólnych objęte jest wyższą stawką podatku, ale za to można doliczyć wszystkie koszty związane z lokalem (remonty, koszty zarządzenia wynajmem etc.). Ryczałt objęty jest preferencyjną stawką 8,5 % bez możliwości odpisów.

Wybór ryczałtu zgłasza się do Naczelnika US na piśmie nie później niż do 20-go dnia miesiąca, następnego w stosunku do tego w którym wystąpił pierwszy przychód z najmu, pod rygorem utraty prawa do rozliczania ryczałtem. Dotyczy to osób rozpoczynających wynajem, kontynuujący zgłaszają do 20 stycznia każdego roku podatkowego preferowaną formę opodatkowania, o ile chcemy ją zmienić.

Bez zgłoszenia umowy do skarbówki, nie będziemy chronieni przed niesolidnym najemcą. 

Jeżeli zaistnieje sytuacja rozwiązująca umowę a najemca nie ma życzenia opuścić lokalu, właściciel na piśmie składa żądanie opróżnienia mieszkania w terminie nie krótszym niż 7 dni od doręczenia. Żadanie zawierać winno wskazanie stron umowy, odwołanie do samej umowy wraz z przyczyną jej wygaśnięcia wraz podpisem urzędowo potwierdzonym.

Jeżeli okaże się bezskuteczne, należy podjąć dalsze działania egzekucyjne.

 

Kategorie: U NOTARIUSZA,